Kiralanan taşınmazın ilamsız tahliyesi: iki yol, iki ayrı düzen
Kiralanan bir taşınmazın mahkeme kararı olmaksızın tahliyesi yalnızca iki hâlde mümkündür: kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesi. İkisi de bir kira sözleşmesinin varlığını gerektirir, ama şartları, süreleri ve sonuçları birbirinden farklıdır.
| Ölçüt | Kira bedelinin ödenmemesi | Kira süresinin sona ermesi |
|---|---|---|
| Yazılı sözleşme şartı | Aranmaz | Yazılı sözleşme veya yazılı tahliye taahhüdü şart |
| Borçluya verilen süre | 10 / 30 / 60 gün | 15 gün |
| İtiraz süresi | 7 gün | 7 gün |
| Haciz istenebilir mi | Evet | Hayır, yalnız tahliye |
| Başvuru süresi | İhtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay | Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay |
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle
Kiraya veren yalnız parayı tahsil etmek istiyorsa genel haciz yoluna başvurabilir; kiracının tahliyesini de istiyorsa bu özel yola gitmesi gerekir. Yazılı bir kira sözleşmesi şart değildir, ancak bir kira ilişkisinin bulunması zorunludur.
Ödeme emrinde verilen süre kira türüne göre değişir: adi kiralarda on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün, ürün kiralarında altmış gün. İtiraz süresi yedi gündür.
Kiracı, kira sözleşmesini ve altındaki imzayı inkâr etmek istiyorsa bunu açık ve kesin olarak belirtmelidir; aksi hâlde sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. Sözleşmeye itiraz edilmişse kiraya verenin icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilmesi için sözleşmenin noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış olması gerekir. Böyle bir sözleşme yoksa yol icra mahkemesi değil, sulh hukuk mahkemesidir.
İtirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurulmazsa, aynı kira alacağı için ilamsız takip yapılamaz. Yalnız itirazın kaldırılması istenip tahliye talep edilmemişse icra mahkemesi tahliyeye karar veremez.
Kira süresinin sona ermesi sebebiyle
Bu yolda yazılı kira sözleşmesi ya da yazılı tahliye taahhüdü aranır; yazılı sözleşme bulunmasa da geçerli bir tahliye taahhüdü varsa yola başvurulabilir. Burada yalnız tahliye istenebilir, haciz talep edilemez. Süre hak düşürücüdür: kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde başvurulmalıdır.
Borçluya ödeme emri değil tahliye emri gönderilir; on beş gün içinde taşınmazı tahliye etmesi, yedi gün içinde itiraz edebileceği ve aksi hâlde zorla tahliye edileceği bildirilir. Kiracı imzaya itiraz ederse icra mahkemesine başvurulamaz; kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir. Kiracı sözleşmenin yenilendiğini veya uzatıldığını ancak noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış yahut tarih ve imzası ikrar edilmiş bir belgeyle ispat edebilir.
Tahliye sırasında taşınmazda başkası varsa
Tahliye sırasında taşınmazda üçüncü bir kişi bulunursa ve işgalde haklı olduğuna dair resmî bir belge gösteremezse derhal tahliye edilir. Kiracının alt soyu, üst soyu, eşi ve ikinci dereceye kadar kan hısımları üçüncü kişi sayılmaz. Üçüncü kişi, kira sözleşmesindeki tarihten önceki bir tarihten beri taşınmazda oturduğunu beyan eder ve icra müdürünce mahallinde yapılan inceleme bu beyanı doğrularsa, tahliye ertelenir ve durum üç gün içinde icra mahkemesine bildirilir.
Bu not genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki görüş niteliğinde değildir ve avukat–müvekkil ilişkisi doğurmaz. Kira türü, sözleşmenin şekli ve tahliye taahhüdünün geçerliliği sonucu doğrudan etkilediğinden, her dosyanın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.